如何管控電梯維修保養的質量？
在物業管理活動中，對設備（bèi）外（wài）包的有效管理控製（zhì），一直是物業管理活動的難點，其中（zhōng）對電梯外包的管控明顯，如何有效管理控製維保單位按要（yào）求對電梯設備進行維護，是物業管理活動（dòng）中一直在探索的課題。
對電梯設備的維保質量的管控，實質上就是要管理（lǐ）控製好電梯維修保養的（de）全（quán）過程，目（mù）前電（diàn）梯維（wéi）修保養存在的問題主要包括以下幾個方麵：
一、電梯保養的形式小於內容。在（zài）物業管（guǎn）理活動中，由於（yú）一些相關設備需要具有相關技術的（de）公司來維護，為了物業管理活動的順利（lì）實（shí）施，物業管理公司通過招標的方式與相關公司訂立（lì）服務合（hé）同，其中電梯設備的維護保養就（jiù）是通過（guò）合同的方式交（jiāo）給相關電梯公司維（wéi）保的，然而物業公（gōng）司對電梯公（gōng）司的運作方式僅僅停留在合同條款上，電梯相關（guān）公司一開始（shǐ）會派經驗豐富的員工，對所（suǒ）接管的電梯設備（bèi）進行（háng）維護保養（yǎng），當電梯設備穩定後，維保（bǎo）方往往會派來新人撤走老人，維持現狀。事實上電梯維護保養是綜合能力很強（qiáng）的工作，沒有一定（dìng）經驗很（hěn）難（nán）實質性完成維保工作，為了解決這種（zhǒng）矛盾維保方會把技術含（hán）量低的（de）工作做起來——那就是把設備表（biǎo）麵清理幹淨，而物業管理（lǐ）公司往往看重這一點，使管（guǎn）理控製（zhì）電梯維保質量漸漸轉（zhuǎn）變為管控設備清潔質量。這樣就使（shǐ）的電梯維修保養簡（jiǎn）化成設（shè）備清潔。
二、電梯保養人員的經驗水平較低。隨著城市快速發展，電梯數量猛曾，電梯維（wéi）保人員供不應求，剛拿到電梯操作證就被電梯公司放到維（wéi）保，經驗能力都有限，事實上很難有質量的完成維修、保養工作。同時一些有經驗水平較高的電梯（tī）工又往往脫離了基礎的維修保養工（gōng）作。
三（sān）、電梯保養數量大。隨著市場競爭的加劇，電梯維（wéi）保費用的降（jiàng）低，電梯公司要維持電梯工的工資增（zēng）長，其基本的方法（fǎ）和途徑就是增加每個電梯（tī）工電梯維保的數量，由於電梯數量的增加，使得電梯保養水準難以達到合同要求，久而久之電梯的保養質量（liàng）下（xià）降、故障上升（shēng）、風險增（zēng）大，形成惡性循環（huán）。
四、電梯（tī）維保人員的工作狀況很難被監管。由於電（diàn）梯（tī）維保是相關性很（hěn）強的一項工作，沒有經過相關（guān）的學習和培訓很難掌握，因此非電梯（tī）相關人員很難監管電梯維保工作，電梯維保是否做到實處也很難界定。
五、電梯備件不足。深圳有數百家電（diàn）梯維保單位，大多數維保（bǎo）單位並不是電梯生產製造單位，配件完全靠外部采（cǎi）購，因此（cǐ）電梯維保單位不（bú）可能配備較（jiào）為齊全的電梯配件，延誤電梯時間的情況時有發生，對（duì）物業管理公司造成一定的影（yǐng）響。
六、配件更（gèng）換頻繁。主要原因就是
1、更換的配件質量不（bú）過關。
2、與維（wéi）保人員的技（jì）術（shù）水平有關係。
3、通過更換配件達到（dào）創收的目的。
4、電梯設備設計的原因。
七、維保人（rén）員責（zé）任心不強。主要體現在保養過程能（néng）省就省，保養內容能少就少（shǎo），保養（yǎng）時間盡量縮短。出現問題後找理由，互相推諉責任，使處理問題時間變（biàn）得（dé）較長，對物業管理公司的要求敷衍了事。
麵對電梯維保現狀，如何管控當前電梯維修保（bǎo）養存在的問題，提高電梯維修保（bǎo）養的質量，是當（dāng）前物業管理公司麵臨的一個共同問（wèn）題，現（xiàn）在主要可以（yǐ）從以下幾個方麵入手：
一、建立維保人員（yuán）檔（dàng）案。對電梯維保公司派駐人（rén）員進行（háng）考察，考察從3個方麵（miàn）入手：1、通過詢問維保程序、工作細節初步了解維保人員的理論（lùn）知識。2、查看維保人員的工作年限，從側麵了解維保人員的經驗水平。3、確（què）定現場維保人員（yuán），防（fáng）止（zhǐ）電梯維保單位頻繁換人影響現場維保質量。經過細致的前期準備工作，使物業管理公司方麵能很明（míng）確的知道維（wéi）保人員狀況，以便（biàn）的掌控（kòng）維保現場質量（liàng）的實現。
二、規範維保人員按計（jì）劃（huá）保養。電梯按（àn）一定（dìng）時間間隔（gé）進行保養是保證電梯運行的關鍵（jiàn），電梯的保養主要內容包括檢查、調整、潤滑、清潔。主要作用是保證電梯運行（háng）。按計劃保養能有效控製電梯保養（yǎng）的頻次，降（jiàng）低電梯出故障的（de）風險。
三、明（míng）確維保單位權責以避免風險扯皮。在現實合作過程中由於權責不（bú）清造成（chéng）維修（xiū）拖延（yán），保養不到位，故障頻（pín）發（fā）。物業管公司認為維保單位的水平不行，而維（wéi）保單位認為物業管理公司不願意花錢（qián），這樣互相推諉就造成電梯維保質量下降，為了避免此類風險首先要明確配件（jiàn）價格、維修時限、保養頻次。其次物業管（guǎn）理公司應積極配合（hé），該花錢的地方不（bú）要吝嗇。這樣有利於提高維保質量。
四、引入（rù）有經驗的電梯管理人員。在市場經濟條（tiáo）件下，公（gōng）司的目標是追（zhuī）求利潤，對於（yú）電梯維保公司來講收入包括維保費用（yòng）、大修費用，維（wéi）保費用基本固定不變，而大修費用是變動的，如何（hé）減少不該發生的大修費用是物業管（guǎn）理（lǐ）公司（sī）急於考慮的問（wèn）題（tí），引進有經驗的電梯管理員是解決問題的（de）關鍵。有經驗的電梯管理員能有（yǒu）效的監控電梯維程，提高保養質量降低、減少由於保養不到位引起的大修費用，同時也（yě）保證了（le）物業（yè）管理公司所付費用與電梯維保公司所付（fù）出的（de）勞動基本一致。保持對（duì）電梯的維保質量進（jìn）行管控有著重要意義。
五、物業管理公司定期對維保單位進行維保質量的評估，通過對維保單位（wèi）的維保質量評估來監測該階段的維保狀況（kuàng），及時反饋給維保單（dān）位（wèi），同時作出書麵評估報告，由維保單位確認並做出反饋，為以後合（hé）同的續簽做參（cān）考。
六、物業管理公（gōng）司（sī）加強與維保單位的定期溝通，通過定期溝通加強雙方的合作（zuò），建立互信機製，避免（miǎn）猜忌，互利雙贏。
物業（yè）管理公司若能不斷完善管（guǎn）控措施，使電梯維保單位嚴格按合同要求去做，那麽電梯維保質量將有明顯提升，並且保持常態化（huà），不利於電梯設備壽命的（de）延長，而且能（néng）提升物業管理水平，這是物業管理公司希望看到的（de）結果。