在物業管理活動中，對設（shè）備外包的（de）有效（xiào）管理控製，一直是物業管理活動（dòng）的重點（diǎn）難（nán）點，其中對電（diàn）梯外（wài）包的管控（kòng）顯得特別*，如何有效管理控製維保單位（wèi）按要求對電梯設備進行維護，是物業管理活動中一直在探索的課題。
對電梯設備的（de）維保質量的管控，實質上就是（shì）要管理控製好電梯維修保養的全過程（chéng），目前電梯維修保養存在的問題主要包括（kuò）以（yǐ）下幾個方麵：
一、電梯保養的形式（shì）小於內容。在物業管理活動中，由於一些（xiē）*設備需要具有*技術的公司（sī）來維護，為了物業管理活動的順利實施，物業管理公司通過招標的方式與*公司訂立服務合同，其中電梯設備的維護保養就是通過合同的方式交給*電梯公司維保的，然而物業公司對電梯公司的運作方式僅僅停留在合（hé）同條款上，電（diàn）梯*公司一開始會派經（jīng）驗豐富（fù）的（de）員（yuán）工，對所接管的電梯設備進行維（wéi）護保養，當電梯設備穩（wěn）定後，維保方往往會派來新人（rén）撤走老（lǎo）人，維持現狀。事實上電梯維護保養是綜（zōng）合（hé）能（néng）力很強的工（gōng）作，沒有一定經驗很難實質性完成維保工作（zuò），為了解決這種（zhǒng）矛盾（dùn）維保方會把技術含量低的（de）工作做起來——那就（jiù）是把設備表（biǎo）麵清理幹淨，而物業管理公司往往看重這一點，使管理控製電梯維保質量漸漸轉變為管控設備清（qīng）潔質量。這樣就使的電梯維修保養簡化成設備清潔。
二、電梯保養人（rén）員的經（jīng）驗水平較低。隨著城市快速發展，電梯數量猛曾，電（diàn）梯維保人員供不應求（qiú），剛拿（ná）到電梯（tī）操作證（zhèng）就被電梯公司放到維保*線，經驗能（néng）力都有（yǒu）限，事實上很難有質量的完成維修、保養工（gōng）作。同時一（yī）些有經驗水平較（jiào）高的電梯工又往往（wǎng）脫離了基礎的維修（xiū）保養工作。
三、電梯保養數量大。隨著（zhe）市場競爭的加劇，電梯維保費用的降低，電梯公司要（yào）維持電梯（tī）工的（de）工資增長，其*基本的方法和途徑就是增加每個電梯工電梯維保的數量，由（yóu）於電梯數（shù）量的增加，使得電（diàn）梯保養（yǎng）水準難以達到合同要求，久而（ér）久之電梯的保養質量下降（jiàng）、故障上升、風險增大，形成惡性循（xún）環。
四、電梯維保人員的工作狀況很難被（bèi）監管。由於電（diàn）梯維（wéi）保（bǎo）是*性很強的一項工作，沒有經過相關（guān）的學習和培訓很難掌握，因（yīn）此（cǐ）非電梯*人員很難監管電梯（tī）維保工作，電梯維保是否（fǒu）做到實處也很難界定。

五、電梯備件不足。深圳有數百家電梯維保單位，大多數（shù）維保單（dān）位並不是電梯生產製造（zào）單位，配件完全靠外部（bù）采（cǎi）購，因此電梯維保單位不可能配備較為齊全的電梯配（pèi）件，延誤電梯修複（fù）時間（jiān）的情況時有發生，對物業管理公司造成一定的影響。

六、配（pèi）件更（gèng）換（huàn）頻繁。主要原因就是

1、更換（huàn）的配件質量不（bú）過關（guān）。

2、與維保人員的技（jì）術水平有關係。

3、通過更換配件達（dá）到創收的目（mù）的。

4、電梯設備設計（jì）的原因。

七、維保人員責任（rèn）心不強。主要體現在保養過程能省就省，保養內容能少就少，保養時間盡量縮短。出現問題後（hòu）找理由，互相推諉（wěi）責任，使處理問（wèn）題時間變得較長，對（duì）物業管理公司的要求（qiú）敷衍了事。

麵對電梯維保現狀，如何管控當前電梯維修保養存在的問（wèn）題，提高電梯維修保養的質量，是當前物業管理公司麵臨的一個共同問題，現在主要可以從以下幾個方麵入手：

一、建立維保人員檔案（àn）。對電梯維保公司派駐人員進（jìn）行考察，考察（chá）從3個（gè）方麵入（rù）手：1、通（tōng）過詢問維保程序、工作細節（jiē）初步了（le）解（jiě）維保人員的理論知識。2、查看維保人員的工（gōng）作年限，從側麵了解維保人員的經驗水平（píng）。3、確定現場維保人員，防止電梯維保單位頻繁換（huàn）人影（yǐng）響現場維保質（zhì）量。經過細致的前期（qī）準備工作，使物業（yè）管理公司方麵能很明確的知（zhī）道維保人員狀況，以便更好的掌控維保（bǎo）現場質量的實現。

二、規範維保人員按計劃保養。電梯按一定時間間隔進行保養是保證電梯安全運行的關鍵，電梯的保養主要內容包括檢查（chá）、調整、潤滑、清潔。主（zhǔ）要作用（yòng）是保證電梯安全運（yùn）行。按（àn）計（jì）劃保養能有效控製（zhì）電梯保養的頻次，降低電梯出故障的風險。

三、明確（què）維保單位權責以避（bì）免風險扯皮。在現實合作過程（chéng）中由於權責不清造（zào）成維修（xiū）拖延，保養不到（dào）位，故障頻發。物業管公司（sī）認為（wéi）維保單位的水平不行，而維保單位認為物業管（guǎn）理公司不願意花（huā）錢，這（zhè）樣互相推諉就造成電梯維保質量下降（jiàng），為了避免此類風險首先要明確配件價格、維修時限、保養頻次（cì）。其次物業管理公司應積極配合，該花錢的地方不（bú）要吝嗇。這（zhè）樣有利於提高維保質量。

四、引入有經（jīng）驗的電（diàn）梯管理人（rén）員。在市場經濟條件下，公司的目標是追求利潤，對於電梯維保（bǎo）公司來講收入包括（kuò）維保費用、大（dà）修費用，維保費用基（jī）本固定不變，而大修費用是變動的，如何減少不該發生的大修（xiū）費用（yòng）是物業管理公司*急於考慮的問題，引進（jìn）有經驗（yàn）的電（diàn）梯管理員是解決（jué）問題的關鍵。有經驗的（de）電梯管理員能有效的監控電梯維保過程，提高保養質量降低、減少由於保養不到位引起的大修費用，同時也保證了物業管理公司所付費用與電梯維保公司所付出的勞動（dòng）基本（běn）一（yī）致（zhì）。保持（chí）對電梯的維保質量進行管控有著重要（yào）意義。

五（wǔ）、物（wù）業管理（lǐ）公司定期對維（wéi）保（bǎo）單位進行維保質量（liàng）的評估，通過對維保單位的維保質量評估來監（jiān）測該階段的維保狀況，及時反（fǎn）饋（kuì）給維保單位，同時作出書麵評估報告，由維保單位確認（rèn）並（bìng）做出反饋，為以後合同的續簽做參（cān）考。

六、物業管理公司加強與維保單位的定期溝通，通過定期溝通更好加強雙方的合作，建立互信機製，避免猜忌，互利雙贏。

物業管理公司若能不斷完善管控措施，使電（diàn）梯維保單位（wèi）嚴格按合同要求去做，那麽電梯維保質量將有明顯提升，並且保持常態化，不*利於（yú）電梯設備壽命的延長，而且能提（tí）升物業管理水（shuǐ）平，這（zhè）是物業管理公司（sī）希望看到的結果。